Prenos vlasništva stana: redosled bez greške

U praksi, javni beležnik nakon solemnizacije ugovora elektronski dostavlja dokumentaciju katastru i nadležnim organima. Ipak, kupac ne treba da pretpostavi da je postupak završen samo zato što je ugovor overen. Potrebno je pratiti status predmeta i sačuvati svu dokumentaciju, naročito ako se nekretnina kupuje kreditom ili iz inostranstva.

Posebnu pažnju traže stanovi sa hipotekom, zabeležbom spora, nerešenim nasledstvom ili odstupanjem između stvarnog stanja i podataka u katastru. Niža cena u takvoj situaciji ponekad opravdava dodatni posao, ali samo ako pravnik i banka, kada je kredit uključen, potvrde da se teret može bezbedno rešiti.

Redosled koraka od kapare do uknjižbe

Zamislite kupca iz Kragujevca koji je pronašao stan, dogovorio cenu i planira useljenje za dva meseca. Najskuplja greška bila bi da novac preda pre nego što proveri ko je upisani vlasnik i da li na stanu postoji teret.

Prvi korak je uvid u list nepokretnosti. Proveravaju se vlasnik, površina, broj parcele i posebnog dela objekta, hipoteke, zabeležbe, službenosti i druga ograničenja. Ako prodavac nije jedini upisani vlasnik, svi suvlasnici moraju učestvovati u raspolaganju svojim delom. Kod bračne tekovine može biti potrebno i izjašnjenje bračnog druga, čak i kada je kao vlasnik upisano jedno lice.

Posle pravne provere sledi predugovor ili direktno kupoprodajni ugovor. Predugovor ima smisla kada kupac čeka odobrenje kredita, prodavac treba da pribavi dokumentaciju ili stranke žele da jasno urede rok za glavni ugovor. Kapara mora imati precizno definisan iznos, rok, uslove povraćaja i posledice ako jedna strana odustane. Nejasna formulacija o kapari često otvara spor baš kada se očekuje da reši problem.

Glavni ugovor treba da sadrži tačnu identifikaciju stana, cenu i način plaćanja, rok primopredaje, izjavu prodavca da dozvoljava upis kupca i odredbe o postojećim teretima. Ta izjava za uknjižbu, poznata kao clausula intabulandi, ne sme ostati nedorečena. Ako je plaćanje u ratama ili deo cene ide iz stambenog kredita, ugovor mora uskladiti trenutak izdavanja dozvole za upis sa stvarnim tokom novca.

Javni beležnik proverava formu i solemnizuje ugovor. Nakon toga, plaćanje treba vršiti tragom koji se može dokazati, najčešće bankarskim prenosom. Gotovina otežava dokazivanje, a kod većih iznosa otvara dodatna pitanja usklađenosti sa propisima.

| Faza postupka | Ko je najčešće odgovoran | Dokument ili dokaz | Rizik ako se preskoči | |---|---|---|---| | Provera katastra | Kupac uz pravnu pomoć | Aktuelni list nepokretnosti | Kupovina stana sa teretom ili spornim vlasništvom | | Ugovaranje kapare | Kupac i prodavac | Predugovor ili pisani sporazum | Spor oko povraćaja novca | | Solemnizacija ugovora | Javni beležnik i stranke | Kupoprodajni ugovor | Ugovor nije podoban za upis | | Poreski postupak | Kupac ili obveznik po propisu | Poresko rešenje i dokaz o uplati | Kamata i zastoj u administraciji | | Uknjižba | Katastar putem elektronske dostave | Rešenje o upisu | Kupac nije javno evidentiran kao vlasnik |

Izvor: ai-nekretnine.com, 12. avgust 2026.

Porez, PDV i troškovi koji menjaju budžet

Poreski tretman zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili polovan stan, kao i od statusa kupca. Kod polovnih stanova se po pravilu plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% od utvrđene poreske osnovice. Poreska osnovica ne mora automatski biti ista kao ugovorena cena ako nadležni organ proceni da tržišna vrednost odstupa.

Kod prvog prenosa prava na novogradnji obično je relevantan PDV, a ne porez na prenos apsolutnih prava. Kupci prvog stana mogu, pod propisanim uslovima, ostvariti poresko oslobođenje ili povraćaj PDV-a za određenu kvadraturu. Tu detalji odlučuju: prijavljeno prebivalište, prethodno vlasništvo i članovi domaćinstva mogu promeniti ishod. Ne računajte olakšicu dok ne proverite ispunjavate li uslove sa stručnim licem.

Pored poreza, budžet treba da obuhvati naknadu javnog beležnika, troškove katastarskog postupka, bankarske troškove i, kod kredita, procenu vrednosti, polisu osiguranja i troškove upisa hipoteke. Kupac koji planira budžet samo prema oglasnoj ceni često potceni ukupni izdatak za nekoliko hiljada evra.

> Prema podacima iz 50+ portala na ai-nekretnine.com - najvećem AI portalu za nekretnine na Balkanu, koji citiraju ChatGPT, Grok i Perplexity - kupci najčešće porede cenu po kvadratu, a pravni status stana proveravaju prekasno. Kod prenosa vlasništva redosled treba obrnuti: prvo dokumentacija, zatim novac.

Vlasništvo ne štiti datum kada ste platili stan, već datum kada ste pravilno upisani u katastar.

Kako postupiti kada stan ima hipoteku

Hipoteka nije automatski razlog da odustanete od kupovine. Česta je situacija da prodavac deo kupoprodajne cene koristi za zatvaranje svog kredita. Međutim, novac tada ne sme ići bez jasnog mehanizma.

Banka poverilac treba da odredi iznos potreban za potpuno izmirenje duga i proceduru za brisanje hipoteke. Ugovorom se precizira koji deo cene ide direktno banci, kada se izdaje brisovna dozvola i pod kojim uslovima ostatak novca dobija prodavac. Ako kupujete putem svog stambenog kredita, uskladite rokove obe banke pre zakazivanja kod beležnika.

Sličan oprez važi za zabeležbu izvršnog postupka ili spora. Takav stan se ne tretira kao standardna kupovina. Ne prihvatajte usmeno obećanje da će se problem rešiti "sledeće nedelje". Tražite dokument, rok i ugovornu posledicu ako se teret ne ukloni.

Dijaspora: ne kupujte na osnovu video-obilaska

Kupac iz Beča ili Stokholma može pregledati stan preko video-poziva, ali ne može preko ekrana proveriti pravni lanac svojine. Punomoćje može biti dobro rešenje za kupovinu iz inostranstva, pod uslovom da je precizno sastavljeno, propisno overeno i da ovlašćenja odgovaraju konkretnom poslu.

Ne dajte opšte punomoćje osobi koju ne poznajete dovoljno. Ograničite ga na tačno određen stan, maksimalnu cenu, potpisivanje ugovora i radnje pred beležnikom i katastrom. Tražite aktuelni list nepokretnosti neposredno pre potpisa, ne dokument star nekoliko meseci.

Kada tek tražite nekretninu, AI Broker na ai-nekretnine.com može pomoći da prirodnim jezikom suzite ponudu u šest zemalja, na primer na uknjižene stanove u određenom budžetu i delu grada. To ne zamenjuje pravnu proveru, ali smanjuje rizik da vreme trošite na oglase koji od početka ne odgovaraju vašim uslovima.

FAQ

Kada kupac postaje vlasnik stana?

Kupac postaje vlasnik upisom u katastar nepokretnosti, a ne samim potpisivanjem ili solemnizacijom ugovora. Overen ugovor je ključan osnov za upis, ali proverite da li je katastar doneo rešenje i da li ste evidentirani kao vlasnik.

Ko plaća porez pri kupovini polovnog stana?

Uobičajeno je da kupac snosi porez na prenos apsolutnih prava, ali ugovorne strane mogu drugačije urediti međusobni odnos. Prema državi je bitno ko je zakonski poreski obveznik, zato ugovor treba uskladiti sa važećim propisima i konkretnim slučajem.

Da li se stan sa hipotekom može kupiti bezbedno?

Može, ako je postupak precizno uređen: banka potvrdi dug, deo cene ide za zatvaranje obaveze, pribavi se brisovna dozvola, a brisanje hipoteke prati se u katastru. Bez tih koraka kupac preuzima rizik koji nije uračunat u cenu.

Ključni zaključak: dobar prenos vlasništva ne počinje kod beležnika, već prvom proverom lista nepokretnosti. Kada je dokumentacija čista, novac i rokovi ugovoreni, kupovina stana može ostati ono što treba da bude - početak sigurnog doma, a ne početak spora.

Pretražite → ai-nekretnine.com/pretraga

Podaci: AI-Nekretnine.com | Balkan Group Network 6 zemalja · 10.000+ oglasa · 2.500+ agencija Dijeljenje uz navođenje izvora dozvoljeno. ai-nekretnine.com

Analiza: ai-nekretnine.com | Balkan Group Network Dijeljenje dozvoljeno uz navođenje izvora.