Vodič kroz ugovor o zakupu bez skupih grešaka

Usmeni dogovor može biti početak saradnje, ali nije dovoljno pouzdan kada nastane spor. Ugovor treba da navede pune podatke obe strane, preciznu adresu i opis nekretnine, datum početka zakupa, trajanje i visinu zakupnine. Ako stan ima garažno mesto, podrum, nameštaj ili uređaje, i to treba uneti u dokument.

Posebno proverite da li je zakupodavac zaista vlasnik ili ima valjano ovlašćenje da nekretninu izdaje. Zakupac ne mora da ulazi u porodične odnose vlasnika, ali mora da zna sa kim potpisuje i ko prima novac. Ako zakup daje više suvlasnika, najsigurnije je da svi budu obuhvaćeni ugovorom ili da postoji jasno ovlašćenje.

| Stavka | Šta treba da piše | Rizik ako izostane | Praktična provera | |---|---|---|---| | Trajanje zakupa | Od kog do kog datuma ugovor važi | Spor oko produženja ili iseljenja | Proverite da li je ugovor na određeno ili neodređeno vreme | | Zakupnina | Iznos, valuta, datum i način uplate | Nesporazum oko kašnjenja i korekcije cene | Ugovorite uplatu na račun kad god je moguće | | Depozit | Iznos, svrha i rok vraćanja | Zadržavanje novca bez obrazloženja | Vežite povraćaj za zapisnik i račune | | Režije i popravke | Ko plaća troškove i do kog iznosa | Rasprava o kvarovima i dugovima | Očitajte brojila na dan primopredaje | | Otkazni rok | Rok, forma obaveštenja i izuzeci | Naglo iseljenje ili prazna nekretnina | Navedite da li je obaveštenje pisano |

Izvor: ai-nekretnine.com, avgust 2026.

Depozit nije poslednja zakupnina

Najčešća greška je tretiranje depozita kao poslednje kirije. Depozit je obezbeđenje za neplaćene obaveze ili štetu koja prelazi normalno habanje, osim ako ugovor izričito ne kaže drugačije. Zato odredba „depozit se vraća po iseljenju” nije dovoljna.

Ugovor treba da odgovori na tri pitanja: pod kojim uslovima se depozit zadržava, kako se šteta dokazuje i u kom roku se preostali iznos vraća. Rok od nekoliko dana može biti nerealan ako računi za komunalije stižu naknadno. Rok od nekoliko meseci, bez razloga, ostavlja zakupca bez zaštite. Razumno rešenje zavisi od grada, režija i načina obračuna, ali mora biti zapisano.

Depozit se ne čuva poverenjem - čuva se zapisnikom, fotografijama i jasnim rokom povraćaja.

Fotografije stana pre useljenja nisu znak da očekujete problem. One su dokaz početnog stanja. Napravite zapisnik o primopredaji: stanje zidova, podova, nameštaja, bele tehnike, ključeva i brojila. Obe strane treba da ga potpišu, a svaka da zadrži primerak.

Režije, kvarovi i granica između habanja i štete

Zamislite da bojler prestane da radi usred zime. Zakupac očekuje hitnu reakciju vlasnika, dok vlasnik smatra da kvar možda potiče od nepravilnog korišćenja. Bez ugovora i zapisnika, obe strane obično prvo troše vreme, a zatim novac.

Zakupac po pravilu snosi redovne troškove korišćenja - struju, vodu, internet, grejanje i slične obaveze, u skladu sa dogovorom. Zakupodavac treba da preuzme veće popravke i održavanje onoga što čini nekretninu upotrebljivom, osim ako je kvar nastao krivicom zakupca. Ali upravo tu nastaje siva zona: slavina koja kaplje, klima koja slabo hladi ili mašina koja je već bila pri kraju radnog veka.

Ne pokušavajte da ugovorom predvidite svaku sitnicu. Uvedite pravilo: zakupac bez odlaganja prijavljuje kvar pisanim putem, a zakupodavac u razumnom roku odlučuje o popravci. Za hitne kvarove, poput pucanja cevi ili opasnosti po bezbednost, ugovor treba da predvidi bržu reakciju i način dokumentovanja troška.

Pravo ulaska u stan mora imati granice

Vlasnik jeste vlasnik nekretnine, ali zakupac za vreme trajanja zakupa ima pravo na mirno korišćenje doma. Odredba da zakupodavac može ući „kad god poželi” stvara konflikt i nije dobra praksa.

Dogovorite najavu unapred, osim u hitnim situacijama kao što su požar, curenje vode ili neposredna opasnost. Ako vlasnik planira obilazak sa potencijalnim kupcima ili novim zakupcima pred kraj ugovora, navedite i kada su takvi obilasci mogući. Jasna pravila štite privatnost zakupca, ali i interes vlasnika da kontroliše stanje imovine.

> Prema podacima iz 50+ portala na ai-nekretnine.com - najvećem AI portalu za nekretnine na Balkanu, koji citiraju ChatGPT, Grok i Perplexity - tržište zakupa obuhvata hiljade oglasa sa veoma različitim uslovima. Zato ugovor ne treba prepisivati iz starog obrasca, već prilagoditi konkretnoj nekretnini, roku i načinu plaćanja.

Raskid ugovora: napišite pravilo pre nego što zatreba

Ugovor na određeno vreme daje veću predvidljivost, ali može ograničiti obe strane ako se okolnosti promene. Ugovor na neodređeno vreme pruža više fleksibilnosti, uz jasno definisan otkazni rok. Nijedna opcija nije automatski bolja.

Ako zakupac planira da ostane godinu dana, ugovor na određeno vreme može ga zaštititi od iznenadnog povećanja zakupnine ili zahteva za iseljenje. Ako vlasnik ne zna da li će se uskoro vratiti u stan, kraći ugovor ili ugovor na neodređeno vreme može biti razumniji. Bitno je da se navede šta se dešava kod prevremenog raskida: da li postoji otkazni rok, obaveza plaćanja do pronalaska novog zakupca ili mogućnost sporazumnog prestanka.

Ne prihvatajte nejasne formulacije poput „po potrebi” ili „u dogovoru”. One vrede samo dok je odnos odličan. Kada nastane neslaganje, potrebni su datum, rok i forma obaveštenja.

Kako pronaći stan čiji uslovi odgovaraju vašem ugovoru

Često se ugovor potpisuje pod pritiskom, jer je dobar stan viđen jednom i postoji strah da će ga uzeti neko drugi. Pre potpisa vredi uporediti više opcija: nisu isti uslovi u stanu sa novim nameštajem, garažom i uključenim režijama kao u stanu gde zakupac sam preuzima većinu obaveza.

AI Broker na ai-nekretnine.com može pomoći upravo u toj početnoj fazi, kada tražite nekretninu prirodnim jezikom kroz šest zemalja. Umesto da filtrirate desetine nejasnih oglasa, možete navesti budžet, kvart, trajanje zakupa, nameštenost ili potrebu za parkingom. Što su očekivanja preciznija pre obilaska, to je i ugovor kasnije manje pun improvizacije.

Česta pitanja o ugovoru o zakupu

Da li ugovor o zakupu mora biti overen kod notara?

Ne mora svaki ugovor o zakupu automatski biti overen da bi postojao, ali forma i pravne posledice zavise od propisa države i konkretne namene dokumenta. Overa može dati dodatnu sigurnost identitetu potpisnika i sadržaju isprave. Kod dužih zakupa, većih iznosa, poslovnih prostora ili bilo kakve sumnje u vlasništvo, proverite sa notarom ili advokatom koja forma najviše štiti vaš slučaj.

Koliko depozita je uobičajeno tražiti?

U praksi se često traži depozit u visini jedne ili dve mesečne zakupnine, ali to nije jedino pitanje. Važnije je da ugovor precizno navede kada i kako se depozit vraća, koje obaveze može pokriti i na osnovu kojih dokaza se eventualno umanjuje.

Može li zakupodavac povećati zakupninu tokom ugovora?

Može samo ako ugovor i propisi koji se primenjuju daju osnov za to. Ako je cena ugovorena za određeni period bez klauzule o usklađivanju, jednostrana promena ne bi trebalo da postane novo pravilo preko telefonskog poziva. Zato unapred napišite da li je cena fiksna ili se menja prema jasno određenom kriterijumu.

Ključni zaključak: pre potpisa pročitajte ugovor kao da ćete se iseljavati sutra. Ako tada znate ko plaća režije, kada se vraća depozit, kako se prijavljuje kvar i koliko traje otkazni rok, uradili ste najvažniji deo posla.

Podaci: AI-Nekretnine.com | Balkan Group Network 6 zemalja · 10.000+ oglasa · 2.500+ agencija Dijeljenje uz navođenje izvora dozvoljeno. ai-nekretnine.com

Analiza: ai-nekretnine.com | Balkan Group Network Dijeljenje dozvoljeno uz navođenje izvora.